當(dāng)公證遇到《民法典》之居住權(quán)編，設(shè)立居住權(quán)，公證能幫忙
2021年1月1日即將施行的《民法典》中新增加了居住權(quán)制度，彌補(bǔ)了租賃制度的不足，滿足了社會需求。設(shè)立居住權(quán)既能夠完善住房保障體系，提升房屋的利用效率，又能夠保障老年人及拆遷安置住戶等的合法權(quán)益。
居住權(quán)的含義、特點(diǎn)和影響 居住權(quán)，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)不同于租賃權(quán)，是一種物權(quán)。 答: 居住權(quán)設(shè)定必須采用書面形式，不能口頭的或者其他非書面形式訂立,通常形式為雙方簽訂書面合同。居住權(quán)的設(shè)立原則上為無償設(shè)立，但當(dāng)事人有約定的除外。 答：居住權(quán)的設(shè)立采取的登記生效主義，雙方當(dāng)事人訂立了書面合同后，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，只有經(jīng)過登記后，居住權(quán)才能有效設(shè)立。 答：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，同時居住權(quán)原則上不得出租但雙方有約定的除外。居住權(quán)不得繼承，居住權(quán)人死亡則居住權(quán)消滅。 居住權(quán)的設(shè)立對諸多方面有影響： 影響一、選購二手房 當(dāng)你選擇購買二手房屋時,不僅要查詢該房屋是否存在設(shè)立抵押、擔(dān)保是否被查封等情形，還需多個心眼，查詢該房屋是否設(shè)立居住權(quán)。如果所購房產(chǎn)已設(shè)立居住權(quán)，那么你的新房可能就只能看不能住了。 影響二、房產(chǎn)贈與后的“新養(yǎng)老模式” 現(xiàn)今很多老人怕自己去世后，房產(chǎn)繼承手續(xù)給子孫帶來諸多不便，而選擇自己在世時將房產(chǎn)贈與給自己的子孫，但又怕自己無處居住。居住權(quán)的設(shè)定，讓“以房養(yǎng)老”的老人們有了一份晚年的保障。 影響三、離婚后居住問題的處理 雖現(xiàn)行的《婚姻法》司法解釋中規(guī)定：離婚時，一方以個人財(cái)產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。但房屋的居住權(quán)如何落實(shí)一直缺少保障，本次民法典關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定給予離婚后居住問題的處理以有力支撐。 設(shè)立居住權(quán)，公證能幫忙 在居住權(quán)沒有入法前，公證行業(yè)就已經(jīng)有相關(guān)業(yè)務(wù)的實(shí)踐，如在遺囑公證文書、離婚協(xié)議公證中設(shè)立居住權(quán)；居住權(quán)入典后，對于居住權(quán)的設(shè)立，公證有了強(qiáng)有力的法律依據(jù)。下面我們來看看，在居住權(quán)設(shè)立方面公證能幫上什么忙： （一）居住權(quán)合同公證 《民法典》的實(shí)行，將催生一種新公證類型，即居住權(quán)合同公證。《民法典》中明確規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。當(dāng)事人雙方可選擇為這份合同加份保障，讓專業(yè)的人來干專業(yè)的事，向公證處申請辦理居住權(quán)合同公證，由公證處代為起草居住權(quán)合同，辦理居住權(quán)合同公證后再辦理居住權(quán)登記。 （二）在遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中增加居住權(quán)條款 王爺爺早年喪偶，剩王爺爺和兩個子女一起生活。王爺爺喪偶后購置了一套房產(chǎn)，想在自己有生之年分配好自己的財(cái)產(chǎn)。王爺爺想把存款留給自己的小兒子，房子留給大兒子 ，但問題出在王爺爺?shù)男鹤邮侵橇埣踩?，王爺爺覺得將房子留給小兒子以后房子的管理等問題都不方便處理，留給大兒子又怕自己離世后小兒子無家可歸。王爺爺因此很焦慮想看看有什么好方法可以兩全其美。
像王爺爺這種情況，在遺囑中設(shè)立保留居住權(quán)條款無疑是最好的辦法，王爺爺可將房產(chǎn)通過立遺囑的形式留給大兒子，同時在遺囑中保留小兒子的居住權(quán)條款，這樣既可以不用擔(dān)心房產(chǎn)以后的管理問題，又可以保障小兒子的居住。對于有心智障礙子女的家庭而言，居住權(quán)的設(shè)立可以在一定程度上解決問題。在遺囑公證中，可根據(jù)遺囑人的意愿，在遺囑中為弱勢群體設(shè)立保留居住權(quán)條款，更好地保障權(quán)益。
（三）在離婚協(xié)議中增加居住權(quán)條款
A和B是夫妻，婚后僅有一套房產(chǎn)，現(xiàn)因性格不合準(zhǔn)備離婚,AB雙方就房產(chǎn)歸A一方所有無爭議，但B一方離婚后將面臨無處居住的問題。A表示B可居住在房子內(nèi)，但B怕A反悔，想給自己尋份保障。
在過去，雖說有《婚姻法》相關(guān)條款作為支撐，可為B在離婚協(xié)議增加一句“B享有上述房屋的居住使用權(quán)”，但B的權(quán)利能否得到保護(hù)完全取決于A怎么做，實(shí)踐中糾紛不斷。《民法典》的實(shí)行可使B的權(quán)利得到保障。在上述案例中，AB雙方可選擇前往公證處辦理公證，在離婚協(xié)議中增加居住權(quán)條款，然后辦理居住權(quán)登記手續(xù),這樣可避免A將該房產(chǎn)出售而買受人適用善意取得制度，B的權(quán)利也得到有效保護(hù)。
《民法典》對于居住權(quán)的規(guī)定與大家的日常生活息息相關(guān)，如果你有這方面的需求，可以到我處咨詢或者通過電話、微信等與我處聯(lián)系。
附：《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定
第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
（來源：廣東省汕頭市粵東公證處）
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