不少城鎮(zhèn)居民傾向于去遠(yuǎn)郊區(qū)購買農(nóng)村房屋，因此引發(fā)的糾紛也日益增多。7月13日，記者從北京市懷柔區(qū)人民法院獲悉，受近年來農(nóng)房增值的影響，以買房人不具備購買農(nóng)房主體資格為由，賣方起訴要求確認(rèn)合同無效的現(xiàn)象較為顯著。
在何種情況下，農(nóng)房買賣合同會被認(rèn)定為無效？懷柔法院雁棲法庭庭長李志國表示，對于非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購買農(nóng)房、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)房的，時至訴訟之際買房人仍然不具備農(nóng)房所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的，司法實(shí)踐中一般認(rèn)定買賣合同無效。
城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)房 買賣合同被判無效
王某夫婦是懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)某村村民。2009年7月19日，王某夫婦與房某夫婦達(dá)成《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，約定將自己的農(nóng)房賣給房某夫婦，房某夫婦支付房款30萬元。不過，房某夫婦是城鎮(zhèn)居民，且不是該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
房某夫婦購房后一直閑置，沒有新建和增加設(shè)施。王某夫婦在經(jīng)營場地被征用后無處居住，就向村委會申請建房，因原房產(chǎn)仍登記在這對夫妻名下，他們申請建房未果。因認(rèn)為房某夫婦不具有購買涉案房屋的資格，王某夫婦訴至懷柔法院，請求判定買賣合同無效。
“該房屋是在中介的介紹下購買的，簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》時，買賣雙方以及中介都在場，且均在協(xié)議書上簽了字，不同意合同無效。”房某夫婦辯稱。最終，法院支持了王某夫婦的訴訟請求。
“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無效合同，無效的合同自始沒有法律約束力。”懷柔法院雁棲法庭副庭長趙成杰介紹說，宅基地使用權(quán)系權(quán)利人基于其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，依法對集體所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得。
趙成杰表示，雙方簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》時，房某夫婦不具備該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，因此，法院對王某夫婦的訴訟請求，予以支持。
農(nóng)房買賣糾紛增多 法院提醒購房需謹(jǐn)慎
作為北京市的遠(yuǎn)郊區(qū)之一，懷柔的農(nóng)村房屋買賣市場活躍。據(jù)懷柔法院統(tǒng)計：近三年來，該院共受理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件391件。其中，2015年該院受理56件，2016年受理70件、2017年受理160件、2018年上半年受理105件，受理案件數(shù)量上升趨勢明顯。
懷柔法院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間糾紛占比高，多數(shù)是起訴城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)房要求確認(rèn)無效。李志國分析說，涉案合同的訂立時間往往較早，在買賣合同訂立之后的較長的期限，賣方均未主張合同效力問題，后起訴要求確認(rèn)合同無效與近年農(nóng)房升值因素具有較大關(guān)聯(lián)性，“拆遷因素導(dǎo)致農(nóng)房增值為糾紛產(chǎn)生重要原因”。
在涉及農(nóng)房買賣的案件中，常存在一房屋多賣的情況。 “連環(huán)買賣房屋，增大了查清的事實(shí)難度。”李志國表示，由于擔(dān)心法院判決合同無效，部分買房人往往抗拒訴訟，導(dǎo)致買房人另行轉(zhuǎn)賣情況不易查清，加大法院處理此類案件的難度。對于雙方當(dāng)事人之間存在實(shí)質(zhì)性爭議的買賣合同，訂立合同時間多較早，尤其是在合同法、土地管理法修訂內(nèi)容頒布實(shí)施之前訂立買賣合同，后被確認(rèn)無效的，買房人從心理認(rèn)知上很難接受。
合同被確認(rèn)無效后，后續(xù)還會涉及房屋返還、農(nóng)房價值上漲后區(qū)位補(bǔ)償以及房屋重置成新價問題等。李志國說，按照合同法的有關(guān)規(guī)定，各方當(dāng)事人應(yīng)互負(fù)返還義務(wù)，應(yīng)依照彼此過錯的程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。從公平原則出發(fā)，在房屋出賣人未退還購房款且賠償損失的前提下，僅判令買房人單方返還房屋，有失公允。
“從兼顧買賣雙方的利益平衡出發(fā)，原則上應(yīng)當(dāng)將退還購房款、返還房屋、賠償損失等事宜一并解決。”不過，他坦言，在司法實(shí)踐中，絕大多數(shù)買受人都堅持認(rèn)為合同有效，當(dāng)最終生效裁判確認(rèn)合同無效后，針對相關(guān)損失只能另案處理。
“目前，無論是行政政策還是法律規(guī)定，均存在對非同一集體組織成員之間的農(nóng)房交易持否定態(tài)度的情況。”李志國建議，謹(jǐn)慎進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣的交易，注意遵從相關(guān)政策和法律規(guī)定。訴訟過程中，涉案當(dāng)事人要認(rèn)真對待法官的釋明建議，一并對損失進(jìn)行主張，減少一案另訴產(chǎn)生的時間與精力的耗費(fèi)。如在一案訴訟中未對相關(guān)損失提出主張，在房屋買賣合同最終被裁判無效后，應(yīng)及時針對損失問題，通過訴訟途徑予以主張，避免拖延。
（來源：騰訊房產(chǎn)）
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